地产刚需真没BOB半岛了

发布时间：2024-03-01  人浏览

　　BOB半岛回顾去年以来的成交数据，新房均价上行，成交量持续下滑；二手房以价换量，价格下跌的同时成交量则明显回升。

　　二手房方面，贝壳研究院重点监测的50座城市，春节期间看房量和交易量水平同比2023 年明显提升。

　　以往春节二手房成交通常会有所下降。今年一些城市不仅没降，反而出现了大幅增长甚至翻番。比如一线城市深圳，二三线城市苏州、郑州、西安、南京、武汉、合肥、成都、宁波、佛山、济南、无锡、银川、洛阳、惠州、常州等城市的交易量较之2023年都出现了翻倍。

　　再往前看BOB半岛，克而瑞数据显示，2024年1月份全国 22 个重点城市二手住宅成交套数为140237套，较2023年同期相比增长了 50%。

　　事实上，自2023年9月份以来，二手房的成交量同比增速都在持续扩大，整体呈现出向上趋势。

　　开年以来，新房成交都不太给力。从国家统计局公布的数据来看BOB半岛，1月份，全国33个大中城市新建商品住宅累计成交11.00万套，成交面积1287.54 万㎡，同比下降了2.74%。

　　春节期间，新房市场继续延续冷清行情。克而瑞的统计，龙年春节期间，44个重点城市周成交量仅为23.38万平方米，较去年同期下降40%，较2022年同期降幅更是达到82%。

　　新房和二手房此消彼长，并不是这两个月特有的现象。在整个2023年里，这一趋势体现得尤为明显。

　　据国家统计局数据，2023年商品房销售进一步下滑，全国销售面积111735万平方米，同比下降8.5%，其中住宅销售面积下降8.2%。

　　截至2023年12月25日，克而瑞重点关注的30个核心城市二手房成交量同比上升了33%，成交规模创近5年新高。

　　在这30个核心城市中，很多城市的二手房交易量出现了爆发式增长，其中，深圳、成都、西安、合肥、青岛、郑州等城市的交易量暴涨了50%以上。

　　当然，幅度高跟去年及前年基数低也有一定关系。但新房向左，二手房向右，市场分化趋势却已显而易见了。

　　中指研究院的数据显示，去年全国重点100城的二手住宅价格下行明显，全年同比下降3.53%。截至12月底，二手房均价已连续20个月下跌，百城中有超过90%的城市二手房价格下跌。

　　以明源君所在城市为例，部分二手房价格已经跌回到2016、2017年水平。

　　对此，国投证券首席经济学家高善文上个月在一次公开演讲中指出，许多重要的估值指标暗示二手房的价格可能已经回到合理区间，二手房的价格修正似乎接近完成。

　　这几年，因项目降价而被前期业主维权的项目不在少数，在降价这件事上，房企往往陷入进退两难的境地。

　　高善文同时也指出，地方政府对一手房市场进行限价，价格无法充分修正，市场难以出清，导致交易量无法释放，市场不能发挥正常功能，调整过程无法顺利、彻底地完成。

　　相比之下，二手房的价格调整则要灵活得多。去年以来，各地二手房挂牌量急剧攀升，买家不急不慢的货比三家BOB半岛，一些卖家为了回笼资金，不惜刮肉亏本出手。

　　过去一二手倒挂的现象已发生逆转。当二手次新房价格持平甚至低于一手房时，新房对于购房者的吸引力也就大打折扣了。更何况，目前购房者对于新房的顾虑并未彻底消除。

　　此前房企出险的余震尚在BOB半岛，市场担心新房存在交付风险，对于新房的态度都比较谨慎。相反的，二手房所见即所得，即买即入住，在价格持平甚至更低的情况下，购房者选择二手房也就不难理解。

　　2023年的全国住宅新开工面积已降至近十年新低，为约6.9亿㎡。这个数据，仅有巅峰时期的40%左右。

　　以上海为例，今年春节期间，上海仅有一个项目处于认购期，连一个项目开盘都没有。

　　如此低的供应量，成交数据也不会太好看。数据显示，整个春节假期，上海新房仅成交了0.44万平方米。

　　如下是克而瑞统计的部分典型城市新房及二手房成交面积段分布情况，不难看出，90㎡以下面积段，二手房成交占比普遍高于新房；而到了90㎡以上，这个交易结构便逆转了，新房成交占比明显高于二手房。

　　另外，这几年各地保障房建设提速，一部分刚需客群进入租房及可售性保障房BOB半岛，也是刚需购房者减少的原因之一。

　　目前来看，作为新房供应方的房企，想要在市场上立足，就不得不与存量二手房展开差异化竞争。

　　面对需求结构的变化，这几年房企纷纷发力改善市场，还有不少升级了产品线，有的还进一步发力豪宅市场。这也正是迎合市场需求变化而做出的调整。

　　克而瑞的数据显示，去年多居室产品成交量继续呈增长趋势。其中，三房产品的成交套数占比达到56.1%，四房产品的占比增速最快，较2022年同比提升了3.2%；五房及以上房型的产品成交占比也略有提升。而一房、两房等小户型产品的占比则继续降低。

　　例如，降低容积率，拉大楼间距；立面公建化，采用全面屏设计；景观升级，仪式感强化……

　　（此前明源君曾专门分析过这些变化，此处便不再赘述，感兴趣的读者可以点击查看详情：地产行业，终于看到一丝希望）

　　前文提到，新房成交持续疲软，既有供应减少的原因，也与购房者对项目交付及房企安全的担忧有关。

　　国家统计局的数据显示，去年前11个月，新房中的现房销售面积达到2.2亿平方米，占到总销售面积的21.8%，较2022年末提升4.5个百分点。