BOB半岛楼市大变局：住建部新政策出台2个下降将改变房地产市场格局

发布时间：2024-03-04  人浏览

　　BOB半岛很多人对于“先立后破”这个词组的涵义并不太理解。实际上，这个理念最好地解释了当前楼市的状况。

　　有些人可能只知道“先立后破”是国家对2024年经济工作的指导思想，但事实上，这个口号早在2021年7月就被提出，而且在2022年和2023年都有提及。我们不仅说了3年，也一直在这个方向努力BOB半岛，目前正沿着这个思路不断前进。

　　这个理念适用于各行各业，包括房地产在内。具体到房地产领域，简单来说就是，“先确保稳定，然后再解决问题”。毫无疑问，首先要承认过去的房地产发展模式存在问题，从长远来看，我们需要改变策略，回归正常发展轨道，也就是所谓的保持健康平稳发展。但有一个前提，就是在短中期要保持稳定，不能让市场过快下滑。否则，我们都没有破解问题的对象，何来解决问题呢？

　　目前的情况来看，要想维持市场稳定，就必须让房地产开发投资、销售指标等各方面企稳。大家都知道，目前房企手头不仅没有足够的现金流，而且还背负着沉重的债务。可以说是动弹不得，建房、拿地、销售等关键动作都受到了严重的制约。如果没有人伸出援手，提供支持，市场下滑的趋势将无法改善。房产领域的研究人员能够看到的问题，国家自然是了解透彻的，正有针对性地持续加大力度来解决这个“要害”问题。

　　这个“关键问题”就是需要大量资金注入房地产企业，让那些优秀的房企具备自我融资的能力，从而促进地方经济发展，影响房地产市场，最终实现整体市场的复苏。从2023年底开始，中央金融工作会议提出了促进房地产与金融良性循环的要求，要求平等对待不同所有制的房企，满足它们合理的融资需求。接着，在金融机构座谈会上，他们表示，房地产贷款发放的增速不得低于“3个指标”，并确立了一个原则，要求金融机构不得“吝啬贷款、随意收回贷款和中止贷款”。

　　随后，我们也观察到一些迹象，四大银行和一些大型地方银行相继与代表性房企进行了对话，交流了需求，但结果如何呢？可以看出，商业银行考虑到自身风险，或者是无法准确掌握底线，实际上给房企提供的资金并不多。有数据显示，到了2023年11月和12月，房企融资的贷款金额还不到500亿。对于那些负债额动辄几千亿甚至上万亿的房企来说，这个数额简直是杯水车薪。

　　因此，最近我们看到了楼市频频登上热搜的一个“消息”，即央行和银监会都在表态支持业务部门协调房地产融资。作为业务主管部门的住建部也最近部署了相关工作，在这次部署会上，还有中央相关金融部门的负责人参加。可以看出，这次会议的规格之高、力度之大，释放的信号自然不同于普通的表态BOB半岛。根据人民网的信息，至少提到了两个这几年不曾见过的表述。

　　首先，制定城市房地产融资协调机制是一项关键举措，旨在满足不同所有制房地产企业的融资需求，推动金融与房地产之间的良性循环。将其视为促进金融与房地产良性循环的举措是一种前所未有的表述。为什么要建立这个机制呢？看看房企与银行的互动逻辑就明白了：

　　首先，以前都是房企大声呼吁银行放贷，声势浩大，但实际效果却很有限。房企喊得震天响，可银行放款却少得可怜。现在的做法是，由城市根据具体情况进行协调，制定项目策略，每个开发商都有针对性的策略，通过副市长牵头，住房和金融部门一同跟进，确保资金顺利流向房企。这样一来，银行和房企之间的互动更加高效。

　　其次，金融与房地产的良性循环逻辑也变得更加清晰。现在的情况是银行不给房企资金，导致房企运转困难，同时银行的债务也无法偿还，如果坏账过多，甚至可能引发系统性金融风险。因此，要求及时评估项目放贷进度，一家通过评估就放一家，同时建立定期评估机制，形成了一种贴心的放贷方式。房企获得资金后，能够按时还清银行贷款，债务不再成为隐患，购房者也对这些房企更有信心，从而促使房屋销售逐渐好转。这实际上是期待中的银行和企业之间形成的良性循环。

　　第二点，房地产市场供求关系发生了大变化，新形势要求我们加快构建房地产发展新模式，既要考虑长期发展也要瞄准眼下的问题，通过一系列措施促进房地产市场平稳健康发展BOB半岛。我们要坚持因城施策BOB半岛、精准施策，每个城市都要有个性化的对策，而且要灵活运用政策工具，给城市房地产调控更大自主权。这就是说，各城市可以根据实际情况调整房地产政策。

　　这个说法我们在楼市繁荣时期也听过，但现在的理解却有所不同。前半部分谈到的问题已经老生常谈了，因为实现“长短结合，标本兼治”需要时间，我们关心的是短期内应该如何应对。这也与“先立后破”中的“先立”即稳定市场有关。实际上，后半部分已经非常明确地解释了：“因城施策”就是各城市可以根据自身市场实际执行具体策略。但我们都知道，长期以来，房地产政策一直受到“无形”的控制，地方一降价就会引起热议，因为人们怀疑是否真的能够自由调控。说到底，决策层不表态，因城施策就是空话。不过现在好了，住建部宣布“充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策”。也就是说，根据具体情况来制定适合自己的政策，不再受到干预。

　　很明显，目前绝大多数城市亟需采取紧急措施，让开发商能够通过降价销售来迅速回笼资金。原因很简单，实际上很多地方都因为开发商的行为而陷入困境。一旦某个楼盘宣布停工，业主们只能四处奔波争取公道，有时候甚至可能对社会稳定产生不良影响。然而，在这种市场环境下，不能完全把责任推给开发商头上，因为事实上是由于房子难以销售，要降价却又受到了限制，这让人难以理解。现在决策层允许地方自主调控，因此，采取的首要措施应该是允许困难的房企降价促销。这也是住建部此次对楼市的第一个“降低”预期：滞销楼盘降价，这意味着购房者真的有机会购买到价格更为合理的新房。

　　实际上，还有一个涉及“降低”的方面，即房贷利率。想一想，既然地方有了更大的自主调控权，除了前面提到的降低房价，最直接、实质性的影响就是要降低购房者的成本支出，也就是降低房贷利率。而且，就在本周内，金融总局政策研究司司长李明肖明确表示，将支持地方进一步优化首付比例、房贷利率等住房贷款政策，以满足购房刚需和改善住房需求。

　　能降到多低呢？我们看看日本，那边的房贷利率普遍都在1%以下，如果你的资质信誉还不错的话，甚至可以搞到零利率，就直接还本金就好了。当然，我们现在不可能一下子降到那么低，但按照住建部和金融总局的说法，利率还是会继续往下调的。

　　无论怎么说，价格成本和资金成本都有望迎来相当的调整机会，准备买房的朋友们可以庆幸一下了。

　　最后来聊一个问题，未来市场是不是能够再次峰回路转呢？房地产专家、也是预言北京房价会涨到80W一平米的董藩教授在最近说到：

　　房地产开发和交易的潜在规模极值点及理论上的规模极值点虽然还没到，但实际上这个极值点可能不会再出现了，这主要是受到长期而严格的调控，特别是三条红线政策的冲击。 调控和社会变化已经让近几年和将来的房地产业发展轨迹（投资规模、施工面积、交易规模）偏离了理论发展轨迹BOB半岛。

　　他看起来还觉得现在的房地产需求在继续，但由于政策的原因，要想回到过去的繁荣就有点难了。他主要是指市场规模的问题。至于房价呢？我觉得可以从当前的政策动向中找一些端倪。就比如说，央广网在1月28日报道了一个消息，说配售型保障房的建设已经提上议事日程，深圳、福州、广西等多个地方已经明确了建设计划，有的甚至已经开始动工。这是什么信号呢？

　　其实，这是去年底相关部门提出的房地产新模式的一个重要内容：保障房归保障，商品房归市场。在业内看来，这就是为了全面放开房地产限制措施铺平道路。直接的影响是，各个城市将有大量配售型保障房的涌入，住房总量肯定是增加了。与普通商品房争夺客户，这可不是什么小事，后者的价值将受到一定挑战。当然，既然后续的限制措施都放开了，那就意味着不同平台的优质房产，由于稀缺性，再加上人们对改善居住条件的追求，其价值应该是我们底层人难以估量的。