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两会报告对房地产的最新表态信息量很大BOB半岛

发布时间:2024-03-06 人浏览

  BOB半岛明源君对比发现,今年《报告》对于房地产的着墨稍多,其中一些表述,也是首次出现。

  《报告》是中央对2024年房地产行业政策定调,读懂《报告》,就读懂了今年房地产的政策走向。

  “坚持以高质量发展促进高水平安全,以高水平安全保障高质量发展,标本兼治化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险,维护经济金融大局稳定。”

  目前,房地产的出清仍未完成,目前部分房企仍陷于流动性困境中。防范化解房地产风险,依然是今年的重点工作之一。

  在稳妥有序处置风险隐患方面,《报告》要求“优化房地产政策,对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持,促进房地产市场平稳健康发展。”

  结合以往的文件来看,一视同仁支持各类房企的合理融资需求,是中央一贯以来的主张。

  不过,这一要求在落地上存在一定难度。因为,金融机构往往是锦上添花”,而非“雪中送炭”。民企,尤其是出险民企的融资需求很难得到满足。

  对此,相关部门一直在推动改进。近期,随着融资协调机制的落地,这一现状有了明显转变。

  就在今年年初,住建部与金融监管总局联合印发通知,要求各地建立城市房地产融资协调机制,精准支持房地产项目合理融资需求,促进房地产市场平稳健康发展。

  融资协调机制与以往政策最大不同在于,支持的对象是项目,而非房企。换言之,该机制的出发点不是为房企托底,而是为了保交楼BOB半岛。

  此举成效显著。截至2月底,全国共有31个省份276个城市已建立城市融资协调机制,纳入“白名单”的项目约6000个,商业银行快速进行项目筛选,审批通过贷款超2000亿元。

  这些项目中,既有国央企在建项目,也有是民营房企旗下在建项目,比如碧桂园、龙湖等房企旗下都有项目获得放款。

  融资协调机制的建立,对于缓解房企特别是民企的资金紧张状态起到实打实的效果。随着资金到位,项目建设也会加速推进,“保交付”成效将随之得到增强。

  “适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化,加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给,完善商品房相关基础性制度,满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。”

  “新型城镇化”一词,在2022年中办、国办即印发的《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》便已首次提及。

  今年中央经济工作会议也提到,推动以县城为重要载体的新型城镇化建设,形成城乡融合发展新格局。

  “把加快农业转移人口市民化摆在突出位置,深化户籍制度改革,完善‘人地钱’挂钩政策,让有意愿的进城农民工在城镇落户,推动未落户常住人口平等享受城镇基本公共服务。”

  示,目前我国常住人口城镇化率已超过65%,其中大城市、特大城市人口饱和、资源紧张,难以继续大规模聚集人口。城镇化建设的下半场,必须由广大县城来承接。

  需求结构已发生明显变化,改善性购房已成为市场绝对主力。对此,商品房供应端应当如何调整?

  “房地产发展新模式”的提法,最早出现在2021年中央经济工作会议上。经过这几年的探索,业界对此已经形成共识。

  商品房回归市场调节,保障房由政府来提供。商品房满足中高端改善需求,保障房解决中低收入者的刚性居住需要。

  新型城镇化推进过程中,大量的新市民、工薪阶层、人才群体等存在刚性居住需求。而市面上商品房的价格并不适合他们BOB半岛。这一群体的居住需求,可以通过保障房来满足。

  此前,我国的住房保障体系以公共租赁住房、保障性租赁住房为主。现在则会在原有以租为主的住房保障体系基础上,将保障性住房建设分为配租型和配售型两种,其中,配售型保障性住房按保本微利原则配售。

  目前多地已公布2024年的建设供给目标,深圳、广州、福州等地首批或首个配售型保障房项目已经开工建设。

  改善性住宅按照改善程度不同,常常被划分刚改、再改、高改、豪改等多种档次。

  自1994年便限制别墅项目的开发。到了2019年,住建部更是要求各省暂停办理别墅项目的建设审批手续。

  直到2023年9月,自然资源部发文“取消远郊区容积率1.0的限制”,延续了20年的“限墅令”才全面转向。

  在取消“限墅令”的同时,自然资源部还宣布,建议取消土地拍卖中的地价限制。

  取消地价上限,意味着新房限价将会随之取消。市场重新回到充分市场化的状态,优质地块可以通过开发高品质产品来兑现其价值,

  无论是取消“限墅令”,还是取消地价限价,两者都表明,高端改善需求正在得到重视和满足。

  值得注意的是,在“满足多样化改善性住房需求”的前面,《报告》还有一句话:“完善商品房相关基础性制度”。

  此前,为了抑制楼市过热,各地曾出台多项商品房调控政策,如限购、限贷、限售等。而随着供需关系逆转,各地因城施策之下,相关政策也在持续调整。

  就在1月份,住建部已将房地产政策的调控权下放给地方政府。在楼市调控上,地方有了更大的自主权。

  预期、稳增长、稳就业的政策,谨慎出台收缩性抑制性举措,清理和废止有悖于高质量发展的政策

  有了两会的定调,接下来,为了更好支持“多样化改善需求”,各地的政策必然还会

  各地对各类改善需求的限制政策有望进一步放开。接下来,无论是刚改、再改,还是高端改善、乃至终极改善等群体的购房需求,都将得到充分的满足。

  “稳步实施城市更新行动,推进 ‘平急两用’公共基础设施建设和城中村改造,加快完善地下管网,推动解决老旧小区加装电梯、停车等难题,加强无障碍、适老化设施建设,打造宜居、智慧、韧性城市。”

  保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造并称“三大工程”。

  目前,房地产正处于深度调整期,新旧产能转换过程中,“三大工程”无疑为稳增长、稳楼市提供新动力。

  例如,广东提出,加快推进保障性住房建设BOB半岛、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”,新增筹集建设配售型保障性住房1万套、保障性租赁住房不少于18万套(间),新开工改造城镇老旧小区1100个以上。

  北京也提出,加大新型基础设施投资力度、抓好保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”,积极推进地下管网建设。

  和人口一样,中国的房屋也在加速步入“老龄化”。据《中国人口普查年鉴》,中国住房有超过35%建成于上世纪90年代及以前,建成于本世纪初的也有30.3%。也就是说,目前有约65%以上的住宅建成年限超过20年。

  老旧小区改造,将会是接下来数十年的重大工程。根据中央的工作目标,到“十四五”期末,将力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。

  针对不同的房子,有不同的改造策略。老化严重但地理位置优越的的小区,引入开发商进行拆迁建设;房龄较新、主体尚完好的小区,则以旧城改造为主。

  比如深圳市去年原计划完成100个以上的老旧小区改造,实际完成了230个;今年计划开工改造141个老旧小区,全年完成100个以上老旧小区改造,加装电梯1000部。

  当前,行业正处于新旧模式的转换期,房企也不无寻求新的增长点BOB半岛。本届两会工作报告,再次为政策及行业走势指明了方向。

  首先,因城施策之下,2024年将会为政策极为宽松友好的一年。购买力,尤其是高端购买力会进一步释放。拥有高端产品开发能力的房企,有望拿到新的入场券。

  其次,保交楼进一步推进,各部门将为房企及项目的合理融资需求提供有力的支持;

  再者,增量市场与存量市场此消彼长,存量住宅的更新改造市场容量可观BOB半岛,也将成为房企转型升级过程中不容忽略的一条新赛道。


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