BOB半岛倪鹏飞：房地产发展新模式关系到供给体系的重大变革

发布时间：2024-03-24  人浏览

　　BOB半岛3月18日，国家统计局发布今年前2个月全国房地产市场基本情况。数据显示，1-2月全国房地产开发投资同比下降了9%，降幅比上年全年收窄了0.6个百分点。会上相关发言人表示，房地产市场目前仍然处于调整转型中。

　　不久前BOB半岛，2024年政府工作报告首提要标本兼治化解房地产风险。同时，适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式，也出现在其中。

　　回顾过去一段时间，房地产市场的变动不可谓不大，不少重点城市陆续限购“松绑”，房地产市场何时能回暖众说纷纭。房地产市场的任何风吹草动，总能挑动大家的神经。而居住成本，也极大的影响了城市宜居性，年轻人用脚投票进行选择。南方周末城市（区域）研究中心在不久前发布“57城生活舒适度榜 2023”，房价是重要指标。

　　近日，南方周末专访中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞，就城市竞争力和房价的热点话题进行更深入的探讨。他认为，城市房价应保持合理的区间内，过高的房价不利于城市竞争力的上升。大城市居高的房价，让不少人将目光投至小城市，这也助推了网红城市的出圈和流落时代的来临。同时他指出，房地产市场扭曲并非仅因保障房缺乏，还涉及金融、财税、土地等内部原因。房地产发展新模式关系到供给体系的重大变革，通过保障与市场双轨融合等方式，终将改变以往外延、外生、高速、开发和投机为特征的住房发展模式。

　　中国社会科学院长城学者，中国社科院城市与竞争力中心主任倪鹏飞。（倪鹏飞 / 供图）

　　南方周末：在您之前的研究成果中曾提到，房价对城市竞争力的影响并非简单的线性关系，这怎么理解？

　　倪鹏飞：这个意思是说城市房价与城市竞争力不完全是同升同降的关系。既可能是正相关也可能是负相关关系，关键是房价是否处在合理区间。从哲学讲凡事都要避免过犹不及。从经济学上讲，许多经济变量都有一个合理区间的问题。对于房价也是，过高（也包括过低）的房价不利于城市竞争力上升和经济发展。之所以如此，是因为房价作为一个重要的收益和成本变量，对城市发展和竞争力有多重效应，而且在不同房价水平上，这些效应地位和作用不同。在我们目前的研究中，我们至少发现了三个主要的效应。

　　第一是倒逼效应：一定区间的房价增长会倒逼企业进行创新活动，提高生产率，但若房价上涨过高、过快，转型升级的收益及增长难以覆盖房价成本及增长，将导致倒逼效应失效，企业可能选择“躺平”。

　　第二个是筛选效应：合理的房价及变化导致实体产业在城市间转移，低收益产业向城市外转移，高收益产业向城市内聚集，促进产业升级。但若房价增长过高，则导致高低端产业都向外转移，筛选效应失效。

　　第三个是挤出效应：作为收益变量，房价高低影响资源要素在房地产及其它产业间的转移，房价过高导致资源错配，使得企业从本行业挤出，将资本要素转投至房地产行业。例如科技创新企业，转为房地产企业，这是完全的负向效应。

　　南方周末：对比北京、上海，广州房价收入比出现了下降的趋势，是否可以理解为广州的城市竞争力在下降？

　　倪鹏飞：广州的房价收入比下降，实际上是在向合理水平回归，这有助于提升城市的竞争力。近年来，广州人口增长迅速，不论从产业发展BOB半岛，还是居民生活感受上，广州都显示出其健康且具竞争力的态势。虽然一些城市的GDP和土地收入增长迅速，但这并不必然意味着竞争力的提升。过去我们常将各种增长笼统地以GDP来衡量。GDP的构成多元，过度依赖房地产投资和房价上涨所带来及体现的增长BOB半岛，并不能反映城市真正的竞争力及其提升。

　　倪鹏飞：这其实是一个重要的学术课题，许多学者对此进行过研究。世界银行等基于经验研究提出一个简单的区间标准，房价收入比为1:6~1:2。然而，2020年全国地级以上城市的房价收入比高达1:9。总体上来看，过去一段时间里，全国范围内的房价收入比已经超出了合理的水平，全国有30多个大城市的房价收入比在1:10以上，个别城市甚至高达1:30。美国商业地产机构CBRE世邦魏理仕发布的报告显示：2019年全球房价最高的10个城市，中国有4个。大城市房价多数都已超过1万元，一线万元。

　　不过要注意，中国存在一些特殊情况。大城市除可支配收入外，还有其他收益未纳入考量，如一二线城市公共服务较好，可能会反映在房价中。以厦门为例，其房价虽高，但公共服务如教育、医疗等明显优于福建其他城市。因此，在评估房价合理性时，需综合考虑多种因素，弹性放松一些。尽管这些城市房价一定程度体现公共服务，但也超过了合理区间。

　　倪鹏飞：从全国比较看，长沙等的房价收入比相对接近合理区间。长沙等能维持良好的房价水平，主要得益于其土地制度、住房供应的充足性、保障房的比例以及住房供应体系的多样性等综合因素。总体来看，长沙的土地价格相对较为合理。

　　对于城市的房价即居住负担与经济发展的关系，我们有明确的判断：短期内，房价与经济发展水平允许有可能也允许存在一些偏差，但长期来看，城市房价与经济发展水平或房价收入比必须保持在的合理区间内。城市的房价只有保持在合理区间，才能实现可持续发展。更直接地讲，一个城市房价长期过高的话，这个城市就没有未来。长期房价过高的城市，其房价终将绝对或相对下降。相对下降即相对于收入增长而言，若房价未降，则需大幅提升收入，以实现房价收入比的合理性。

　　宜居性也类似，若房价过高影响宜居性，经过长期市场空间竞争和人口的用脚投票，资源要素产业的空间流动，房价终将相对下降，进而使房价对宜居性的贡献回归合理区间。

　　南方周末：目前的房价对年轻人是个很大的负担，不少人会选择退居“三四线”小城市或者回老家“躺平”。怎么看这种心态？

　　倪鹏飞：这是一个值得密切关注和深入研究的现象，不过我们的统一发展经济学理论能够给予很好的解释。从微观上看，这是由于人们的需求偏好和认知导致的预期收益决定。由于个人的偏好和认知所导致预期收益不同，们会有不同的空间行为选择。从微观层面看，有些人有风险偏好，选择前往大城市；而有些人是风险厌恶型的，不愿面对竞争、不确定性，更倾向于舒适和稳定的环境。有人认为大城市能获得更大的预期收益而选择大城市，有些人则相反。作为经济学家肯定会是支持每个人的自由选择。但是这里面除了需求偏好外，由于认知的局限，可能一些人没有全面了解到各类城市的潜在收益和成本，可能会导致决策失误。

　　所以，也想提醒那些认为小城市也许是他们心之所向的诗与远方的一些年轻人。在城市选择时，不要忘记了考虑：大城市的潜在收益与机会，以及小城市的潜在成本与风险。举例来说，小城镇可能只有一两家理发店，理发师给你理什么就是什么；而在大城市，则有众多选择。还有很多如，大城市举办演唱会、艺术展览等多样活动，小城市难以企及。许多人前往某地旅游，初觉风景优美，一个星期以后，可能就会感到好山好水好寂寞。

　　倪鹏飞：从空间经济的视角看，中国经济发展已从分散聚集的小城镇主导、集中集聚的大城市主导，进入聚中有散的都市圈主导阶段。过去十年的二线城市崛起，就是一方面一线城市向二线城市扩散，另一方面三四线城市向二线城市集聚的结果。当前及未来，在高端产业要素继续向一二线城市集聚的同时，一二线城市的人口和要素可能进一步向三线城市扩散，尤其向邻近的中小城市扩散，从而形成大都市圈。因此，不是所有的中小城市而是大都市周边的中小城市面临着较大的发展和崛起机会。而对于既想避开大城市生活成本的压力，又想享受中小城市的安宁的诗情画意，选择大都市的周边城市或许可以实现肉身和灵魂的兼顾。

　　南方周末：年轻人退居小城市的心态，助推了网红城市的出现，这对一些中小城市来说是不是“机遇”？

　　倪鹏飞：网红城市出圈预示流落时代的来临。一些人选择在不同城市居住，以满足多样化的需求。一些退休人群已率先实践这一生活方式。随着技术的进步，特别是交互技术的发展，远程办公得以实现，进一步促进了人口的流动性。这也不断扩展人们在地消费的空间足迹和不断缩小在地消费的触点。

　　需求升级、技术积累、规模经济决定人类已经走过流动分散集聚的游落时代、固定分散集聚的村落时代、固定集中集聚的城落时代，正在走向流动集聚的流落时代。

　　然而，这也加剧了城市间的竞争。要抓住并持续保持机遇，城市必须具备长期可持续的潜在优势。互联网快速发展，虽然城市容易出名，但也面临着难以脱颖而出的挑战。

　　倪鹏飞：总体来看，目前市场预期还相对疲软。如果是刚需购房，当然不可能等得太久。改善性或其他不急的需求相信是会保持耐心的。另外，虽然总体房价可能在向下调整中，但不同区位和城市存在差异，购房者需深入考量，考虑风险较小的选项。还有，一手房市场目前还有些风险释放，需谨慎。所谓房地产品牌企业不太可信，更多地考虑现房至少准现房；相对而言，二手房市场在产权和房屋质量等方面更可靠。所以目前来看，购房者转向二手房市场的比较多。

　　倪鹏飞：房地产市场可能将经历较长时间的调整过程。过去在住房短缺时代，调整相对迅速，但当前市场面临新房增量大、存销比高、二手房存量过剩等问题，且一手房市场存在风险释放。这一过程可分为三个阶段：新房增量大幅下降主导、二手房市场存量消化主导、一手房存量市场消化主导。在以往的房地产调整周期中，二手房市场并未出现显著的存量过剩问题。然而，当前房地产市场的情况已有所不同，二手房市场同样面临着存量过剩的挑战，而一手房市场既面临政策限制又面临市场风险的释放，因此此轮调整应该先进入二手房市场。

　　考虑到未来房地产潜在需求下降、人口变化、收入增长放缓及技术变化等因素，人们整体调整需要保持耐心。并且不同城市和区位的市场节奏和周期时间各异。我无法给出确切的调整完成时间。我认为在存量消化和市场出清基本完成之前，讨论房地产增长的均衡点为时尚早。总体上，这次调整可能要经历一个较长的过程，从国际经验看，虽然一些市场化国家的调整比较快，但也有一些国家调整比较慢，如日本房地产市场调整持续了20年左右。调整过程的长短，原因各有不同，结果也各有利弊。

　　倪鹏飞：“提前还贷”我认为有二，第一，居民收缩资产负债表。辜朝明提出“资产负债表衰退”理论有一定解释力。在市场环境发生新变化的情况，经济主体的行为从追求利益最大化转变为追求风险最小化。为实现风险最小化和成本最小化，由于居民对未来收入增长存在不确定预期，居民倾向于收缩其资产负债表，减少负债，并尽可能偿还债务。第二，减少房贷利息负担。当前存量房贷利率较高，而银行存款利率相对较低，形成显著的利差。因此，居民倾向于利用手中的资金提前偿还房贷，以规避高利息成本。所以，“提前还贷”不仅减少了利息成本的损失，也符合风险最小化的经济策略。

　　提前还贷对金融会有一定影响，这主要体现在银行收入的减少上。从更宏观的角度看，这种行为导致了资产负债表的收缩，这自然对经济增长会产生一定的不利影响。至于对房地产市场的影响，有钱选择还贷与无力偿还贷款是两种截然不同的概念。因此，这种影响更多地表现为市场收益的减少，而不是风险的放大。

　　南方周末：今年政府工作报告提出要加快构建房地产发展新模式，您是怎么理解的？

　　倪鹏飞：总体来看，我认为这关系到供给体系或住房供应模式的重大变革。过去，为快速解决住房短缺的问题，改革计划经济体制下的福利住房制度在多方博弈和探索中逐步形成了以外延、外生、高速、开发和投机为特征的住房发展模式。比如在制度模式上，一方面过度市场化，住房保障缺位，多数中低收入家庭不得不面临高房价。另一方面政府则进行了过度的市场干预，面对房价高涨，政府不得不不断地强化调控制度体系。

　　然而，现在可能正在转向一种双轨模式，即市场负责市场部分，保障则交由政府负责。这一变革的核心指导原则是“房住不炒”。同时，要以存量经营为主、开发运营并举为内涵发展，市场主体也要主要利用自身力量实现平稳发展。在住房市场基本饱和后，住房业态模式要转向租售服务型主导，改善存量服务。

　　南方周末：今年的政府工作报告还提到要加大保障性住房的建设和供给，这会如何影响城市的房价和城市竞争力？

　　倪鹏飞：总体来看，从现实和预期的角度出发，这些举措将对房价的平稳和适度下降产生积极的影响。增加保障性住房不仅扩大了住房的总体供应量，同时原本无法在市场上购房的人群也得以纳入保障范围，从而改变了商品房市场的供求关系。但我们认为：在当前商品房市场已经明显过剩的情况下，采取积极措施，规避道德风险，积极推动商品房转保障房，是一个一举多得的举措，应该积极探索。

　　倪鹏飞：房地产市场扭曲并非仅因保障房缺乏，还涉及金融、财税、土地等内部原因。保障房作为外部因素，对房地产市场有一定影响，但也不是决定性因素。

　　跟踪研究中国住房改革和发展历程就可以发现：在1998-2008年之间，在改革探索中一度过度市场化，确实推动了房价的快速上涨，给城市居民带来了较大的住房压力BOB半岛，我们测算发现：2008年城镇住房保障比例仅为城市户籍居民的5%左右。然而，自2008年起，特别是2012年以来，党中央和国务院采取了一系列措施，如安居工程和棚户区改造，以改善住房保障状况。户籍居民的住房保障问题得到了显著缓解，加上之前的旧公房的分配等，2018年户籍居民的城镇住房保障比例已提升至20%左右。

　　然而，当前我们面临的主要问题是青年人口、新市民及外来人口的住房问题。这部分人群收入相对较低，大多属于住房保障的对象，尤其是在他们刚就业的时期。因此，应明确保障目标和对象，并加大力度推进“青新市民安居工程”。在之前的安居工程和棚户区改造的基础上，继续瞄准新市民和青年人口，用十年时间解决他们的住房问题BOB半岛。这需要加大力度，每年解决至少一千万至两千万人的住房问题，从而在未来十年内解决大约两亿人的住房问题。这样不仅能显著提升住房保障率，还能有效缓解房地产市场的压力。

　　倪鹏飞：现在房地产市场处在下行调整中，房地产税推出或者试点时机并不成熟，房地产快速增长的时期已过，房地产税启动开征的最佳窗口期是否已经过去是值得思考。

　　倪鹏飞：目前，市场和政府携手，在逐步完成从期房销售向现房销售的平稳切换。过去，由于市场需求旺盛和房源短缺，由供给方主导市场。然而，随着市场逐渐饱和和房源过剩，购房者的话语权逐渐增强，形成了买方市场。在此情境下，期房销售的风险增大，购房者更倾向于选择现房。市场正自发地实现销售模式的转型。

　　政府在此过程中应顺势而为。在从严期房销售的同时，加快探索和推出从期房销售向现房销售制度的过渡办法。现房销售涉及一系列细致的规则和流程，应出台更多保护现房销售、平衡如企业、居民购房者等多方利益的制度规定，堵塞各环节可能的漏洞、隐患和风险，激励市场各方选择或支持现房交易。