越秀地产2023年：增收不增利分红很大方BOB半岛

发布时间：2024-03-27  人浏览

　　BOB半岛近期房企开始进入密集的年度业绩发布周期，但有杆友说，现在地产公司受到的关注好少。确实BOB半岛，地产行业不景气，房司情况总体也不太好，何必哪壶不开提哪壶。

　　比如越秀地产日前发布了其2023年的年度业绩公告。业绩可以说不错，也有些许遗憾，总的来说在房企中不算差。

　　今天，杠杆游戏新一年的“拆年报”栏目，和杆友一起看看越秀地产的2023年吧。希望接下来1、2个月，可以为杆友深度解析你想看的公司2023年的业绩。

　　2023年，年越秀地产累计合同销售（连同合营企业及联营公司项目的销售）金额约1420.3亿元，同比上升13.6%。

　　其中，在大湾区实现合同销售金额约为716.0亿元，同比上升20.0%，在广州实现合同销售金额约为613.2亿元，同比上升15.3%。

　　中西部地区全年实现合同销售金额突破二百亿元大关，为200.6亿元，同比上升20.9%。

　　北方地区实现合同销售金额129.9亿元，同比增长123.8%。其中深耕北京战略取得明显进展，全年实现合同销售额79.3亿元，同比上升57.3倍。

　　如今，销售能够增长的房企不多，主要是央国企地产公司；同时，城市的层次要好。越秀地产恰恰属于这两类兼备。

　　接着我们看营收，2023年越秀地产录得营收超802亿元，同比上升10.8%。不得不说，以当下的房地产背景，营收还能增长的房企，真心厉害。

　　对了，截至2023年末，越秀地产已售未入账销售金额1992.8亿元，同比增长11.3%——换句话说，如果顺利交付、不烂尾，未来1、2年，越秀地产的营收还是可以确保稳健的。

　　虽然盈利下滑，越秀地产坚持分红。杠杆游戏看到，该司董事会建议宣派2023年末期股息每股0.148港元（相当于每股人民币0.134元），连同中期股息BOB半岛，全年派息每股0.380港元（相当于每股人民币0.347元）。派息总额约占核心淨利润的40%。

　　2023年BOB半岛，越秀地产每股基本盈利人民币0.8542元，2022年该数字为1.1932元。

　　截至2024年3月27日收盘，越秀地产的股价为4.220港元——换算一下，这股息水平很不错的。是不是很有趣？

　　2023年，越秀地产通过“6+1”多元化增储模式，在11个城市新增28幅土地，总建筑面积约491万平米，全部位于一线和重点二线年末，越秀地产的土地储备达到约2567万平米，其中1075万平米位于大湾区，占比约为41.9%。总土地储备中95%位于一线城市和重点二线城市。

　　2023年，在杭州新增星桥TOD项目，总建筑面积48万平米。截至2023年末，越秀地产的TOD项目总土地储备约为331万平米，约占该司总土地储备的12.9%。

　　对了，2023年，越秀地产的TOD项目实现合同销售金额约273.7亿元，同比上升23.9%。

　　截至2023年末，越秀地产的现金及现金等价物及监控户存款总额约为461.0亿元，较2023初上升31.3%。

　　剔除预收账款后的资产负债率为67.4%，净借贷比率为57.0%，现金短债比为2.01倍，越秀地产的“三道红线”保持“绿档”达标，财务健康稳健。保持穆迪和惠誉投资级信用评级。

　　2023年，越秀地产的加权平均借贷利率为3.82%BOB半岛，同比下降34个基点。2023年末，其平均借贷成本进一步下降至3.63%。

　　2023年，其境内成功发行合共69亿元的公司债券，加权平均借贷年利率约为3.37%。境外发行自贸区债合共 34亿元，加权平均借贷年利率约为3.92%。境外发行首单12.1亿元点心债，票面利率为4%。

　　债务结构和资金成本持续优化，融资渠道多元。财务纪律好、以及国资背景BOB半岛，越秀地产这融资表现是很不错的。

　　尽管融资数据很好看，越秀地产在业绩公告中也提到可能的利率风险、外汇风险。

　　2023年，越秀地产的其他亏损净额约13.48亿元，主要包括投资物业年内重估净跌值约15.02亿元、及其他零星收入净约1.54亿元。

　　如上文所述2023年，越秀地产的营收增长、销售也是增长，但是纳税是下滑的。

　　1）本期税项方面，中国企业所得税及企业预扣所得税是增长的、中国内地土地增值税是下滑的，两者相加后，2023年的本期税项为40.70亿元，而2022年则有52.02亿元。

　　2）递延税项方面，如下图，相较于2022年，2023年也是下滑的。比如2022年该项合计约47亿元，2023年为31亿元多。

　　越秀地产的年度业绩公告做了说明，年内的香港利得税已按16.5%税率及按估计应课税盈利计提拨备。

　　该司在中国内地的附属公司、联营公司和合营企业所获得的盈利按25%税率计提中国内地企业所得税拨备，惟享有优惠所得税税率的若干附属公司除外。

　　另外，就外商投资企业在2008年1月1日之后赚取的盈利作股息分派时需要按5%或10%的税率计提企业预扣所得税。

　　中国内地土地增值税按介乎30%至60%的累进税率及按土地增值价值（即出售物业所得款项减可扣减的开支，包括土地的成本，以及发展及建设开支）征收。

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