地产新周期下房企如何高质量发展BOB半岛？

发布时间：2024-04-03  人浏览

　　BOB半岛特别是在3月22日的国常会上，顶层把房地产议题放在非常重要的地位，会议明确，“房地产产业链条长、涉及面广，事关人民群众切身利益”，同时强调，“进一步优化房地产政策……系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给。”

　　1月肇始，房地产便频接利好“大招”，继众多强二线城市放松调控后，北上广深“四大门户”也陆续出台“松绑”楼市新政，且“松绑”力度逐月加大。

　　简单回顾，广州宣布全市120平米以上住房随意买，北京废止“离婚限购”（夫妻离异3年内不得在京购房）文件，深圳终结“70/90”（住宅项目中90平方米以下住房面积占比须达70%以上）政令，上海青浦、奉贤两区率先取消单身限购，社保3年即可买房……

　　而在融资端，延续去年的宽松基调，“开闸放水”节奏变快，万科、龙湖、新城、金地等更多房企的项目入选“白名单”，叠加央行5年期LPR创纪录降幅，1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为3.95%，都有助于缓解域内企业的资金压力，推动保交付、资产盘活。

　　公开资料显示，3月房企发债规模回升至504.95亿元，相较于2月上涨161.77%，突破了2023年发债规模前高411.67亿元。

　　据克而瑞研究中心统计，近期，南京、成都、武汉、天津、青岛等地迎来“小阳春”。其中，南京新房市场3月上旬开盘去化率反弹至2022年以来新高；成都新盘整体去化率保持在60%+的高位水平；武汉、天津、青岛的二手房市场同样反响热烈，前者创出近1年高点，后两者也攀升至自2023年二季度的顶峰。

　　尤其要提及的是，一些主打定制化的高端产品，不断收获热销“捷报”。例如，重庆城北的高端项目龙湖蓝湖云河颂，按照藏品级艺术标准打造，拥有照母山稀缺地段和完善配套，标准户型以超200㎡的大平层为主，地下会所、酒店式入户大堂，大面积石材使用，彰显格调和气质，在开展VIP客户内购会时就大卖3亿。

　　2022年2月，万科年会上，危机意识一贯强烈的郁亮预判房地产已经步入“黑铁时代”，称行业的缩表出清将是一场生死战，要么死、要么活，没有中间状态。

　　时至今日，这场缩表出清“生死战”已行至尾牙，也可以说行至最险隘的关口，房企该如何应对？

　　以龙湖为例，早于2022年便开始有序压降债务规模，强化财务指标的安全系数。

　　截至2023年末，集团有息负债1926.5亿元，同比减少154亿元，银行资金占比77%；剔除预收款资产负债率60.4%，净负债率55.9%，现金短债倍数2.25BOB半岛，三道红线年绿档；平均合同借贷年期从6.67年拉长到7.85年，平均借贷年利率低至4.24%。

　　居安思危地，龙湖已提前9个月兑付两单CMBS证券“20天祥优”、“20天祥次”，总额46.1亿元，并通过新增经营性物业贷款置换将于2024年底行权到期的CMBS。据悉，龙湖2024年内已经兑付或提前兑付的境内债券达到103.1亿元。

　　此外，多源头引活水BOB半岛，增厚自身资金“安全垫”。2023年年内，集团净增174亿元经营性物业贷，获得5年期31亿港元银团贷，共发行23亿中期票据。

　　龙湖洞察新一轮消费变化，自2022年12月以来先后发布御湖境、云河颂、青云阙、砚熙台等4条全新高定系列，以差异化的风格契合更广泛的改善需求。

　　据节点财经了解，在西安，大唐云河颂以每6人抢1套的狂热人气，首开即封盘燃罄8亿，2023年战绩31亿，一举拿下该市同类型房屋销额冠军；在苏州，东吴云河颂3个月全部清盘，霸榜吴中区TOP1；在宁波，有“豪宅顶流”之称的东部新城云河颂屡屡刷屏，可谓实至名归的“现象级”红盘……青云阙和砚熙台也有不错表现，去化率可观。

　　当然BOB半岛，有好成绩的并非只此龙湖一家：万科观承别墅12天卖了1.8亿，更有一日成交4套的记录；华润置地在成都的玺宸上院BOB半岛，仅在2023年1-4月就劲销6.4亿，一跃为城东销售套数最多、销售总价最高的改善项目；绿城西山云庐墅卖出了普通住宅的速度，单盘半年20多亿……

　　遵循经济规律，好的产品力和服务力总与好的现金流相辅相成，共同保证企业存活的氧气和血液。

　　2023年，龙湖首次实现正现金流，而且是五个航道均正向的经营性现金流，这意味着集团完成了自我“造血”的蜕变。

　　站位长视角，基于人类对美好生活的永恒追求这一主题，我们认为房地产蕴含着连绵不绝的生命力，也是支撑我们长维度乐观预期的础石。

　　另据国家统计局数据，2023年末，我国城镇常住人口达93267万人，比2022年增加1196万人；常住人口城镇化率为66.16%，比2022年拔高0.94个百分点。

　　按照75%的城镇化率保守估计，我国仍至少有9个百分点、1.3亿人的上升空间，这必然会带来新的增量住房需求。

　　华润置地着力构筑“3+1” 生意模式，3 包括住宅、公建为主的开发销售业务，购物中心、写字楼和酒店为主的经营性不动产业务，万象生活为中枢的轻资产管理业务；1 围绕城市建设与运营、长租公寓、康养、和影业等板块，形成要素型生态圈。

　　2023年，该业务矩阵已展现出清晰的轮廓，各条线分布愈发均衡：经营性收入248.8亿元，占集团营收比例约为14%，占归母核心净利润的比例超过60%。

　　招商蛇口则在开发业务基本盘之上，加持了资产运营和城市服务。2023年，资产运营和城市服务虽然占总营收的比重仅为3.39%、8.64%，但却录得40.58%BOB半岛、14.37%的高增速，腾起的势头很猛。

　　比如龙湖龙智造，凭借超百亿的长期研发投入和高强度的技术聚合，落地了行业领先的GIS、BIM、AIoT、大数据、图形算法引擎、XR（VR+AR+MR）等数智集群，为相关客群提供高效解决方案，创造超额价值。

　　截至目前，龙湖已申请13件国际专利、超1000件中国专利，拥有高新技术企业13家、专精特新企业4家，这为赋能数字化、在线化、智能化实时作业，加强部门、团队协同与管理能力的精进奠定了坚实的基础，亦为同业树立样本。

　　由其服务的住宅项目，初版模图出图时间从行业均值的65-80天，压缩到22天，效率提升64%-72%。

　　值得注意的是，在多轮淘汰赛后，万科、龙湖、保利等前十房企的销售金额在百强房企中的占比已从2021年的36.0%扩大至2023年的43.9%，“马太效应”主导的强者恒强局面日益凸显。