倪鹏飞解读房地产市场的新现象和新逻辑：何时复苏？房地产调整将经历三个阶段BOB半岛

发布时间：2024-04-04  人浏览

　　BOB半岛一个就是越来越少的城市的需求是持续快速增长的。原来不是说一、二线城市都在持续的增长，有的人投资就选一、二线城市，那就行了。现在一、二线城市中的很多也需求乏力了。所以可能二线城市中只有个别的强二线城市，就东部和中部的一些省会，因为他们腹地内的人口比较多，省会城市的公共服务相对较好，经济发展也很不错，像合肥、南京等。这些都是过去相对聚集的，聚集他这个腹地的。省内其他城市，甚至农村的重要的购房需求的来源。未来这几个可能还会持续。

　　第二个越来越就是越来越少的区位需求是持续快速增长的。过去我们说城市里面很少谈分化问题BOB半岛，现在城市里边也分化了。城市的不同的区位，可能就是有的形势好，有的形势差，有的在继续上升，有的开始下行了。但是我们说每个城市里边那个需求持续增长的区位，变得越来越少。就是说不是没有，需求还是有的，持续增长的需求还是有的，但是它的比例越来越少，它的规模越来越小。主要集中在学区房、换手率较高的中心城区等等吧，一些特殊的区域，可能它还有持续增长的空间。但尽管有持续增长的空间，从总量来看，每个城市的这种区位会越来越少，这是空间的判断。

　　第七个就是，要支持房地产市场存量调整，促进经济增长。鉴于房地产投资的负增长对经济增长的拖累，不少人希望这个扭转投资下滑的趋势，但是我们在研究发现BOB半岛，房贷挤出消费比房地产投资负增长对经济增长的拖累是更为严重一些。房地产对经济增长有正向的带动作用，它至少通过两种途径，一个是通过投资，一个是通过消费。从2019年开始，投资和消费加在一起的话，房地产对经济增长总的贡献就是负的了。也就是说，房地产消费的挤出负效应已经超过房地产投资正的带动效应了。但这两年房地产投资本身就下滑了。房地产由于房价过高，房贷过高BOB半岛，他对经济增长的负向挤出，对消费的负向挤出效应又在加大，两者合在一起，2023年房地产对经济增长的拖累达到3个点左右。如果不是因为房地产投资和房地产消费这方面的原因BOB半岛，经济增长在目前的这种刺激下可能会更高一些，高两到三个百分点，这也显示出房地产对整个经济的这个巨大影响。

　　还有一个就是房贷正在日益增加城镇中产阶层的压力。大家都知道我们现在住户部门的负债率有大幅度的提升，再加上收入方面有所增长，有所放慢，所以抵押贷款购房者，他的压力还是非常大的，我们在2020年的7月曾经做过一个调查，这个调查虽然有2000个问卷，但是我感觉还是，对当时来说比较有说服力BOB半岛。

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