房地产行业深度报BOB半岛告-我国城镇化区域分化破境研究：城镇化的困境之斗

发布时间：2024-04-05  人浏览

　　BOB半岛原标题：房地产行业深度报告-我国城镇化区域分化破境研究：城镇化的困境之斗

　　今天分享的是行业报告：《房地产行业深度报告-我国城镇化区域分化破境研究：城镇化的困境之斗》

　　我国城镇化发展区域间分化明星:2023年我国城镇化率已达到66.16%，根据我们的统计，2022年我国共有19个省1自治区的城镇化率低于60%，部分国家在城镇化率突破70%后,城镇化水平提升速度才变缓，因此我们认为我国目前的城镇化率水平距离“瓶颈期”尚有距离。

　　我国城镇化发展面临三角国境:我们通过城镇化结构分化的特点，发现我国区域间城镇发展不均衡面临如下3个主要问题。1)人口流动不平衡、2)部分区域人口老龄结构不均并与城镇化率分化基本匹配、3)产业结构不平衡，镇化有待提升的区域面临产业发展水平较弱导致吸引人才能力较低、劳动人口净流出的同题，槭镇化水平提升更加困难，因此该类区域陷人三角困境。在我国城镇化相对较低的区域，房地产的投资同比增速同样较弱，因此在三角困境下BOB半岛，该类区域出现城镇化进程和房地产投资的“错配”。在城镇化水平相对较高后，已进人成熟发展阶段的房地产行业与城镇化水平关联度降低，与信贷规模和宏观经济走势的关联度相对更大。

　　嬷改是城镇化发展的内生变量:城镇人口的直接提升或可提升城市自身的发展现状。城中村内房屋以居民自建为主，住户居住环境相对较差。根据我们针对深圳市城中村改造的测算，若改造1平方公里的城中村，有望释放30万方的购房需求和 3.375万套左右的租房需求BOB半岛。由于禁止大拆大建，根据近年案例BOB半岛BOB半岛，城政逐渐转向产城融合，因此城市的产业升级同样有望得到带动，以东伦敦为例，经过多次改造，东伦敦由外来人口聚集、环境脏乱的社区逐渐发展成炙手可热的东伦敦科技城经济商圈，2024年2月区域内代表社区的月度租金已超过全市平均水平。

　　产业升毅成为城镇化发展的重要切人点:产业结构升级通常伴随技术革新机械化水平提升等，1960-1989年,韩国依次通过出口指向型轻工业发展经济重化工业为中心的资本集约型的经济发展实现产量结构升级。随着工业化进程的加快，大量人口涌人城市，首尔、釜山等城市持续吸纳人口，1988年首尔的净吸纳人口达到 10年间的峰值18.86 万人BOB半岛。