房地产行业事件点评报告：如何解读住房租赁贷款支持计划？BOB半岛（方正证券研报）

发布时间：2024-01-12  人浏览

　　BOB半岛事件：2023年1月，中国人民银行印发《关于开展租赁住房贷款支持计划试点有关事宜的通知》，设立“租赁住房贷款支持计划”，额度为1000亿元，向重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津8个试点城市发放租赁住房购房贷款。2023年5月，国开行分别在福州、济南发放4.88亿元、4.6亿元相关贷款，近期又有多个试点城市相继落地相关贷款。

　　天津：2023年12月，首批租赁住房贷款支持计划试点贷款12.88亿元落地BOB半岛。2023年末，国家开发银行天津市分行发放天津市首批租赁住房贷款支持计划试点贷款12.88亿元，用于支持购置存量住房用作保障性租赁住房，扩大租赁住房供给，助力城市青年人、新市民实现安居梦。

　　青岛：2024年1月，首批租赁住房贷款支持计划试点18.5亿元贷款落地，支持收购首批存量住房项目7个，涉及房屋总套数2319套。2024年初，青岛市首批租赁住房贷款支持计划试点贷款正式落地。国家开发银行、工商银行BOB半岛、农业银行和中国银行青岛市分行成功发放首批试点贷款18.5亿元，支持收购首批存量住房项目7个，涉及房屋总套数2319套BOB半岛，主要用于向新市民、青年人等群体提供保障性租赁住房。

　　“租赁住房贷款支持计划”近期加速落地，看好政策覆盖范围扩容。“租赁住房贷款支持计划”现阶段主要覆盖天津、青岛等8个城区人口规模大于300万的试点城市，近期政策于天津、青岛等城市加速落地，或具一定信号意义。我们认为BOB半岛，房地产行业正面临供求关系的重大变化，“租赁住房贷款支持计划”将显著优化行业供需结构，我们看好相关政策继续加速落地，同时覆盖城市范围有望逐渐扩容。

　　加大金融支持力度的根本原因，是住房租赁的商业模式已初步跑通。我国目前已形成双轮驱动的住房租赁供应体系，即保障性租赁住房、市场化租赁住房两条腿走路。我们在《住房租赁模式初步跑通，金融加大支持力度》中提到，保障性租赁住房目前项目盈利情况良好，冠寓、泊寓等市场化租赁住房主体已经实现盈利。我们认为困扰租赁住房市场首要的盈利难题，已经初步性得以解决，住房租赁闭环的商业模式可以承受相应融资成本。

　　“租赁住房贷款支持计划”用以批量收购存量住房，将有效消化当地现房库存，助力改善供求关系。“租赁住房贷款支持计划”采取“先贷后借”的直达机制，按季度发放，用以批量收购存量住房，增加租赁住宅供给。金融机构按照自主决策、自担风险的原则，发放租赁住房购房贷款，贷款利率原则上不超过3%，对于符合要求的贷款，人民银行按贷款本金的100%予以资金支持，利率为1.75%。我们认为，“租赁住房贷款支持计划”能够有效盘活存量房屋，去化当地住宅现房库存，改善楼市供求关系，助力房地产市场回归稳健发展轨道。

　　“租赁住房贷款支持计划”有效扩大增加配租型保障住房供应，加速构建房地产发展新模式。我们在《住房租赁模式初步跑通，金融加大支持力度》中提到，现在的住房保障体系将保障性住房建设分为配租型和配售型两种保障性住房，其中配租型包括公共租赁住房、保障性租赁住房，配售型保障性住房按保本微利原则配售。我们认为，“租赁住房贷款支持计划”将有效增加配租型保障性住房供应，加速构建房地产发展新模式。

　　投资建议：近期“租赁住房贷款支持计划”加速落地，我们看好政策进一步发力的同时，覆盖城市范围或将持续扩容，以助力消化当地现房库存，改善供求关系，同时配租型保障住房将有效增加，房地产发展新模式得以加速构建。标的方面，核心关注：保利发展、天地源、我爱我家、浦东金桥。此外，建议关注：①城中村改造（越秀地产、天健集团、城建发展、中华企业）；②存量房赛道（贝壳-W）；③优质民企（新城控股、龙湖集团）；④格局优化（招商蛇口、华发股份、建发国际集团）。

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