BOB半岛房地产行业点评：2023年楼市延续承压短期压力犹存（平安证券研报）

发布时间：2024-01-18  人浏览

　　BOB半岛国家统计局公布2023年1-12月全国房地产开发投资及销售数据，其中投资额11.1万亿元BOB半岛，同比下降9.6%；房屋施工84亿平米，同比降7.2%；新开工9.5亿平米，同比降20.4%；竣工10亿平米，同比增长17.0%；商品房销售面积11.2亿平米，同比降8.5%；销售额11.7万亿元，同比降6.5%；房企到位资金12.7万亿元，同比降13.6%。

　　全年投资下滑近双位数，短期压力犹存。12月单月地产投资6,868亿，同比降12.5%，降幅较11月扩大1.9pct；2023年全年地产投资累计下滑9.6%，其中东部、中部、西部、东北部投资分别同比降5.3%、9.5%、19.6%、24.5%。销售承压及资金偏紧背景下BOB半岛，预计短期投资压力犹存。我们维持地产2024年度策略观点，预计中性假设下（新开工降10%、土地购置费降5%、施工意愿降1%），预计2024年地产投资同比降8.9%。

　　新开工创07年来新低，竣工表现较好。12月单月新开工0.8亿平米，同比降10.3%，全年开工9.5亿平米，同比降20.4%，绝对值创2007年以来新低。考虑2024年地产销售或仍承压、库存去化周期不低（年末商品房待售面积同比增长19%至6.7亿平米）BOB半岛、近两年土地成交大幅萎缩，预计2024年新开工仍将延续回落，但降幅有望收窄。12月单月竣工3.5亿平、同比增15.3%，延续较好表现，全年竣工10亿平、累计增长17%。参考亿翰、乐居财经，统计的40家房企2023年交付套数同比增长7%。考虑2024年竣工面临高基数问题，叠加剩余临时停工项目盘活难度较大，维持2024年竣工个位数下滑判断。

　　销售面积接近2012年水平，供需双弱仍是制约。12月单月商品房销售面积、销售额同比分别降12.7%、17.1%，全年累计下滑8.5%、6.5%，销售面积创2012年来新低。其中东部、中部、西部、东北部销售面积分别下滑6.7%、13.2%、7.5%、3.0%。尽管上年9月以来核心城市楼市松绑力度加大，但托举效果仍不明显。考虑供给端受制于开工及拿地大幅下滑，需求端观望情绪浓厚，加上二手房分流冲击更大，短期销售下滑预期难以扭转，维持此前年度策略判断，预计2024年全国销售面积同比下滑6.9%。但若城改等政策力度超预期，实际销售表现有望好于该预期。

　　到位资金下滑两位数，国内贷款及按揭降幅稍小。12月单月房企到位资金1.0万亿，同比降15.8%，增速环比有所扩大，全年累计到位资金12.7万亿元，同比降13.6%。其中国内贷款、定金及预收款、个人按揭贷款、自筹资金分别同比降9.9%、11.9%BOB半岛、9.1%、19.1%。

　　投资建议：12月地产销售、投资、开工同比延续弱势，行业量价调整持续对板块估值形成压制，短期持续关注后续量价表现。个股投资方面，短期土储质量仍为房企估值核心，建议拥抱土储质量佳、增长确定性强、积极优化发展模式房企，如保利发展、招商蛇口、越秀地产、华发股份、中国海外发展、滨江集团、万科A等；同时关注物管（招商积余、保利物业等）BOB半岛、代建（绿城管理控股）、经纪（贝壳）等细分领域龙头、产业链（海螺水泥、东方雨虹、伟星新材、北新建材等）及城中村改造等主题性机会。

　　风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险：若政策发力、楼市修复不及预期，资金压力较高企业仍可能出现债务违约/展期情形；3）房地产行业短期波动超出预期风险：若地市延续分化，多数房企新增土储规模不足，将对后续货量供应产生负面影响，进而影响行业销售、投资、开工、竣工等。