BOB半岛房地产行业2023年1~12月月报：投资销售两端仍待修复期待三大工程加速推进（申万宏源研报）

发布时间：2024-01-18  人浏览

　　BOB半岛12月投资端仍较弱，投资低位走弱、开工转负、竣工高位。2023年，12月单月来看，投资同比-12.5% （计算值-24.0% ），较前值-2.0pct；开工同比-10.4% （计算值11.6%），较前值-15.3pct；竣工同比+15.3%（计算值+13.4%），较前值+3.1pct。我们认为，目前房地产行业投资端依然较弱BOB半岛，同时值得注意的是，3月开始统计局数据对于22年基数进行调减、并调减幅度逐月扩大，经计算22年前12月房地产开发投资数值下调了7.7%、下调幅度较上月扩大了0.4pct，如果剔除基数调整影响，那么目前投资端也将更弱；此外，考虑到本轮周期中供给主体的过度出清及补库存的困难，从而导致后续投资仍将处于弱改善状态，并且预计投资修复节奏也将显著慢于以往周期。我们维持2024年预测：投资同比-11.1%、开工同比-9.2%、竣工同比-8.1%。

　　12月销售端仍较弱，销售面积同比-13%、销售金额同比-17%。2023年，12月单月来看，销售面积同比-12.7%（计算值-23.0%），较前值-2.5pct；销售金额同比-17.1%（计算值-22.9%），较前值-8.5pct；销售均价同比-5.0%（计算值+0.2%），较前值-6.8pct。我们认为，目前房地产行业销售端依然较弱，同时值得注意的是，3月开始统计局数据对于22年基数进行调减、并调减幅度逐月扩大，经计算22年前12月商品房销售面积数值下调了10.1%、下调幅度较上月扩大了0.2pct，如果剔除基数调整影响，那么目前销售端也将更弱；此外，预计购房力和购买意愿偏弱将在需求端约束销售修复，而供给主体的过度出清及补库存的困难将在供给端约束销售修复，因而判断销售或在短期维度仍处于需求中枢之下，导致总量仍偏弱，但结构有弹性BOB半岛。我们维持2024年预测：销售面积同比+2.6%、销售金额同比+5.7%、销售均价同比+3.0%。

　　12月资金端再走弱，自筹资金降幅收窄，国内贷款、销售回款降幅扩大。2023年，12月单月来看，资金来源同比-15.8%（计算值-17.8%），较前值-7.1pct。从12月各资金来源同比来看，国内贷款同比-10.9%（计算值-12.5%），较前值-18.2pct；自筹资金同比3.0%（计算值-11.7%），较前值+5.4pct；定金及预收款同比-21.5%（计算值-22.8%），较前值-4.9pct；个人按揭贷款同比-20.6%（计算值-22.5%），较前值-6.6pct。12月单月资金来源同比降幅扩大，其中，融资资金中，国内贷款降幅扩大、自筹资金降幅收窄，销售回款降幅扩大。综合之下，预计后续房地产资金来源仍处于略偏紧状态，但随着近期行业供需两端放松政策的持续推出，预计房地产行业的资金来源也将有所改善，不过改善节奏仍取决于销售的改善以及融资政策实际落地情况。

　　投资分析意见：投资销售两端仍待修复，期待三大工程加速推进，维持“看好”评级。我们认为城中村改造+住房双轨制将是房地产行业破局关键，其中城改是中短期政策发力关键点，鉴于近期PSL重启、广深细则推出、广州房票落地等，预计城中村改造正加速推进，同时保障房收储也将锦上添花，预计将共同推动核心城市销售率先改善。我们维持房地产板块“看好”评级，1）推荐优质产品力房企：A股：华发股份BOB半岛、招商蛇口、滨江集团、建发股份、保利发展、新城控股、万科A；H股：越秀地产、华润置地、建发国际、中海外发展、龙湖集团；2）关注城改受益房企：北京：城建发展；广州：越秀地产；上海：中华企业；深圳：天健集团。此外，维持物业管理“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、万物云、华润万象，建议关注：招商积余。

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