BOB半岛成交创新高 2024年1月房地产企业新增土地储备报告

发布时间：2024-01-19  人浏览

　　BOB半岛报告期内前50房企新增土地建筑面积8821万平方米，同比减少13.6%。单月来看，12月前50房企拿地建筑面积1572万平方米，环比增长300%，同比增长101%。

　　供应季节性回落，整体规模收缩报告期内一二三线宗，供应土地规划建筑面积5411万平方米，环比下降73.8%，同比下降11.1%。土地供应季节性回落，全年供应趋势与往年相比差异不大，但供应规模收缩，2023年一二三线城市供应土地建筑面积较上年下降约18%。

　　单月成交宅地超2000宗，三线城市相对低迷住宅用地方面，一二三线宗，成交土地规划建筑面积16486万平方米，环比上升230.6%，同比下降10%。三线城市住宅用地成交土地建面及金额均不及上年，市场较一二线城市更低迷。

　　加快推进城市更新，广州房票首次签发全国住房城乡建设工作会议指出，积极推进城市更新行动，做实做细城市体检。广州荔湾区土地开发中心在石围塘旧改项目开出了全市第一张房票，房票安置探索正式落地。

　　观点指数发布的“1-12月房地产企业新增土地储备报告”显示，报告期内前50房企新增土地建筑面积8821万平方米，同比减少13.6%。

　　其中，保利发展、华润置地、中海地产新增全口径土地储备分别为1082.7万、990.6万以及783.3万平方米，处于领先位置。

　　单月来看，12月前50房企拿地建筑面积1572万平方米，环比增长300%，同比增长101%。

　　从权益拿地金额来看，12月土地投资力度最大的企业为保利发展，其次为中海地产和招商蛇口，权益拓储金额分别为274.3、168.1和158.7亿元。

　　其中，保利发展与城投合作加强BOB半岛，联合扬子国资揽下南京栖霞区4宗地，总建筑面积14.5万平方米；此外，还与青岛地铁联手摘得青岛黄岛区一宗占地3.7万平的地块。独立拿地方面亦收获颇丰，在广州竞得荔湾、黄埔、花都3个地块，在西安包揽未央区出让的3宗地BOB半岛，并拿下长安区一宗建面超38万平方米的商住地。

　　另外，招商蛇口、越秀地产、华发股份等企业12月拿地权益金额创年内单月新高。

　　全年来看，拿地权益金额较高的企业也包括石家庄国控、长隆集团等非典型房企，表现较突出的民企则有龙湖集团、宇诚集团等。

　　观点指数监测的一二三线城市数据显示BOB半岛，报告期内土地供应数量3509宗；供应土地规划建筑面积19270万平方米，环比下降61%，同比下降14.4%；供应土地起始楼面价1207元/平方米，环比下降38%，同比上升8.2%。

　　住宅用地方面，报告期内一二三线宗，供应土地规划建筑面积5411万平方米，环比下降73.8%，同比下降11.1%；供应土地起始楼面价3027元/平方米，环比下降18.5%，同比上升12.3%。

　　分城市能级来看，北京正式挂牌一宗房山区长阳镇宅地，起拍价16.03亿元，设定土地合理上限价格18.4345亿元；另外预挂牌顺义新城、经开区亦庄新城涉宅地各1宗。

　　12月4日，上海挂牌出让6宗涉宅地，总出让面积24.3公顷，涉及虹口区，杨浦区、奉贤区，自贸区临港新片区等，并于月内完成出让；12月8日，挂牌四批次第三轮2宗涉宅地，为松江区余山北基地20A-04A号地块和松江区泗泾镇SJS20005单元14-01、16-02、17-07号地块，总起价58.67亿元，拟于2024年1月10日开始交易。

　　报告期内，二线宗，供应土地规划建筑面积1643万平方米，环比下降68.7%，同比上升16.5%；供应土地起始楼面价5456元/平方米，环比上升16.8%，同比上升34.2%。

　　杭州、郑州是报告期内的主要供地城市。其中，杭州挂牌市区6宗宅地，西湖区3宗，临安区、钱塘区、萧山区各1宗，为2023年挂牌的第十五批次，总建筑面积44.5万平方米，总起价56亿元。

　　郑州集中挂牌9宗地块，总出让面积29万平方米，总起价36.3亿元，预计2024年1月正式出让。

　　报告期内，三线宗，供应土地规划建筑面积3684万平方米，环比下降75.4%，同比下降20.3%；供应起始楼面价1977元/平方米，环比下降31.1%，同比下降5.7%。

　　整体来看，土地供应季节性回落，全年供应趋势与往年相比差异不大，但供应规模收缩，2023年一二三线城市供应土地建筑面积较上年下降约18%。

　　据观点指数监测，报告期内一二三线宗；成交土地规划建筑面积41969万平方米，环比上升184%，同比下降9.4%；成交总价8691亿元，环比上升239.2%，同比上升3.5%；成交楼面均价2071元/平方米，环比上升19.4%，同比上升14.2%。

　　住宅用地方面，一二三线宗，成交土地规划建筑面积16486万平方米，环比上升230.6%，同比下降10%；成交总价6929亿元，环比上升263.2%，同比上升7.9%；成交楼面均价4203元/平方米，环比上升9.9%，同比上升19.8%；平均溢价率2.76%。

　　分城市能级来看，一线宗宅地（不含租赁住房用地），其中北京成交8宗，上海成交12宗，广州成交4宗，深圳成交1宗。溢价成交地块共10宗，上海占6宗，北京、广州各占2宗。

　　其中，广州海珠区琶洲西区AH040331地块以总价22.7亿元落锤，楼面价75570元/平方米，溢价率58.7%，这是广州取消土地限价后出让的首宗溢价率高于15%的地块。据了解，金茂、华发BOB半岛、中海、珠实、国贸、保利、招商等多家房企参与了这一地块的竞价，最终越秀地产将其收入囊中。

　　2023年越秀地产在广州的土地拓展相比“老对手”保利发展谨慎得多，新增地块仅4宗，其中2宗位于天河区黄云路，1宗位于海珠区琶洲西区，另一宗位于南沙区庆盛枢纽区块。保利发展则在天河、海珠、荔湾、黄埔、白云、花都等区均有拓储。

　　期内，武汉、杭州、成都、重庆、南京、厦门等二线城市期内宅地成交相对活跃。其中，武汉成交38宗宅地，均为底价成交，中海、保利、中建三局各摘1宗，民企共摘5宗，其余均为城投企业拿地，地价总额296亿元。

　　重庆12月成交29宗宅地，建发、中交、重庆建洋各摘1宗，其余均为城投企业拿地，拿地金额109.9亿元。

　　从拿地主体的性质来看，观点指数统计12月一二线城市住宅用地竞得企业类型发现，本月城投企业招拍挂拿地位居前列。从权益拿地金额来看，报告期内城投、国企、民企和混改房企的占比分别为43%、41.1%、11.6%和4.3%。

　　年末城投托底拿地更加盛行。其中，星城控股摘牌长沙县7宗宅地，湔江投资集团竞得四川彭州5宗宅地，武汉出动了湖北科投、车都建设、洪山城投等16家城投企业拿地。后续，城投拿地后能否顺利开发仍需关注。

　　城市更新方面，据不完全统计，截至1月16日，观点指数监测到20个城市项目的更新动态。其中，济南、上海、宜都、广州等地有项目完成招商。

　　从政策上看，全国住房城乡建设工作会议指出，积极推进城市更新行动，做实做细城市体检。

　　另外，上海市举行城市更新推进大会，强调抓紧制定城市更新行动计划，以加快推进“两旧一村”改造。

　　湖北全力推动城市更新改造，将推动武汉等城市设立城市更新基金，鼓励民间资本参与改造。支持房地产企业参与城市危旧房改造、老旧小区改造、城市运营和社区物业服务，在贷款期限、贷款额度、利率定价、担保方式等方面给予支持。

　　宁波全面实施城市更新行动，划定55个先行更新片区；资金方面，加快组建城市更新基金，筛选出6个、总投资545.43亿元项目纳入基金预演和试点。

　　东莞印发《关于聚焦先进制造打造高品质空间 全面加快“三旧”改造的实施意见》，提出建立精简高效、减负让利的政策机制。

　　从项目上看，广州“统筹做地”模式试点改造已经启动，位于新中轴（海珠）片区的沥滘村56.6459公顷集体建设用地将被征为国有建设用地，位于广州火车站片区的瑶台城中村改造项目备案获批，罗冲围片区首期潭村城中村改造项目开工。

　　此外，广州荔湾区土地开发中心在石围塘旧改项目开出了全市第一张房票，房票安置探索正式落地。

　　据了解，被征收人可以选择复建安置、产权调换、货币补偿、房票安置等其中一种或多种组合的补偿方式，另外，持有广州房票可跨区购买“房源超市”中的项目房屋。

　　目前，广州房票使用率偏低BOB半岛，石围塘项目491户安置户中选择房票安置的仅8户。但随着未来房源库更加丰富、规则更加完善，房票使用率可能提升。