BOB半岛民生证券周君芝：后续地产趋势变化值得持续关注

发布时间：2024-01-20  人浏览

　　BOB半岛周君芝在节目上表示，我们曾经做过深度测算，总量层面看房地产趋势，2021年是一个非常重要的拐点BOB半岛。我们之所以判断2021年是拐点，一方面跟套户比是否大于1有关，另外一方面也跟未来地产新增需求，也就是新组建家庭的数量有关。

　　周君芝：2024年到底怎样是一个交易的主线？最近一段时间大家对宏观经济的悲观预期更多，但我们在总量数据测算之后，得到总量的数据也没有大家想得差，它更多呈现的是一个走平走稳的状态。另外一个就是剔除总量趋势之后，我们也会看到很多结构性因素，也在描述中国经济正在发生一些萌芽式变化。

　　我们不仅在制造业投资里能够看到这个端倪，在出口也同样看到这个趋势。2023年中国对非美经济体出口超预期，尤其“一带一路”沿线的出口有明显的增长。

　　与此同时，中高端制造业，2023年表现连续超越大家预期，体现了中国在中高端制造业出口方面的全球竞争优势。

　　2023年基建总量里面也会看到更多的新基建， 2023年基建增速在2022年双位数同比的基础之上，还能够录得百分之七八左右的增速BOB半岛。其中有一个非常重要的原因就是中央基建投资较高，尤其是电力投资表现亮眼。

　　我们想要提示市场，市场目前2024年总量增长预期并不强，但除了观察总量趋势之外，我们也需要关注一些结构性亮点变化BOB半岛。

　　我们一直提示说还是关注地产的总趋势。刚才也讲过地产从2021年下半年开始往下走开始计算，已经下行了两年半。2024年地产对宏观经济的影响依然存在，只不过影响的维度有所不同。

　　一句话来总结，就是从原来的总量供不应求，到现在的结构分化，总体处于供需平衡的状态。我们做过一个非常有趣的专题，我们团队也写过20多篇关于地产的报告，我们给出的数据叫套户比，什么叫套户比？分子是中国总的房地产的套数，老百姓到底有多少套房子，它是一个存量数据，分母是中国到底有多少城镇居民家庭户，因为我们都知道农村的房子，中国土地是二元的，人口的户籍制度也是二元的土地，有国有土地和集体土地，我们的人口的户籍有城镇和农村，我们现在所有说的商品房等等都知道是在城镇户口对应的国有土地基础之上去讨论的。

　　所以我们再去算中国商品房够不够的情况下面，一定要基于一个大的背景，就是我们要算城镇家庭户，同时也要算城镇家庭户到底有多少套房，这是我们的计算口径。

　　结论是非常有意思的。在2021年之前，中国至少城镇家庭拥有的房子套户比不足1，也就是说房地产的供给是供不应求，因为城镇家庭有几户理论上就需要有多少套的房子，如果套户比不足以就说明存量的城镇这个房子是供不应求的。

　　到了2021年套户比达到了1，然后按照这样的趋势计算，2022年甚至未来一段时间，套户比都会大于1。因为这几年我们都知道房地产销售至少没有掉到绝对数据还是0，还在有销售面积的正的释放。

　　所以2021年是中国房地产，尤其是商品房市场非常重要的拐点，从原来的供不应求到供需基本平衡，套货比是1。这个趋势能够描绘出来的格局是什么？

　　意义有三点，第一点过去这20年BOB半岛，中国普通抢房子的热情，可能在未来一段时间都会比较少。落脚到微观层面，就是很多个家庭可能是先成家后只购置房地产，所以才会导致了在过去20年像60后、70后、80后甚至部分的90后都在一起购买房地产，所以房地产的需求市场是非常拥挤的。

　　中国的商品住房改革是从98年才开始落地，所以真正卖商品房，尤其是卖商品房的速度比较快。住宅销售面积描述的是过去每一年卖的房地产的面积，它是一个现实数据，从2009年以后才快速往上走，15年之后又上一个台阶，所以2009年到现在基本上是20年不到的时间里，是3代人甚至4代人一起在买房子，因为中国的住房商品改革时间比较晚。

　　所以过去这十几年房地产需求市场非常拥挤，它是由客观因素带来的，一个是人口，一个是中国住房商品改革的时间比较晚，所以才会导致了过去这20年不到的时间，中国出现了一个非常蓬勃活跃的房地产市场。

　　按照我们刚才的计算，总量的供需从套户比不足1到套户比基本等于1。说明未来房地产销售对应的主体只有一代人，就是新成家立业的年轻人，因为已成家立业的家庭户，基本上已经对应一套存量房子，所以未来购房的主体是新产生的家庭户，新产生的家庭户就是年轻人结婚置业购买房地产的需求。

　　2021年套户比达到1套，它是一个分水岭。2021年之前，中国的房地产更多呈现的是一个发展中市场的特征，供给会小于需求。2021年之后，套户比满足1之后，房地产的市场更多向发达市场靠拢，主要看新产生的家庭户的房地产购置需求，所以房地产的供需矛盾会更加的缓解。

　　第二个结论就是在供需平衡总量基本满足的情况下面，它会出现一些结构性的分化。人口继续急剧增加的一线和超二线城市套户比不足的，可能未来还会有一些结构性的供需矛盾，大部分的地区套户比已经大于，房地产市场发展的节奏会更缓慢。因此2021年之前，中国的房地产是总量的矛盾，2021年之后可能更多体现结构性分化，而且这个结构性的分化到来的时间和幅度可能会比大家之前想得更大。

　　第三个结论是未来一段时间，如果房地产的量更加的供需平衡，它的房地产销售总量会更加趋于平缓，未来一段时间房地产销售的中枢，会系统性低于2016—2021年这段时间。这也是为什么我们计算未来所有的房地产的销售可能都会系统性下台阶。与此同时房地产价格至少在总量层面BOB半岛，上涨态势很难再复刻过去这20年的特征。

　　如果我们仅从总量看房地产的趋势，2021年就是一个非常重要的拐点，而它的拐点一方面跟套户比是否大于1有关，另外一方面也跟未来一段新增需求，新组建家庭的人口结构有关。从2020年以后，新成立的家庭主要是指90后以及00后，因而90后00后的人口是系统性低于这个80后，所以导致了未来房地产销售中枢系统性下台阶。

　　在这个趋势的基础上，我们得出一些比较有意思的线索。房地产的量和价都是在2021年见到拐点，当然我们反复强调2021年之后，中国的房地产市场可能会迎来结构性变化，我们在此不谈到结构，只看到总量问题。这就意味我们要描绘宏观经济增长需要非常关注地产这条主线年应该关注什么呢？地产长周期另一侧过程中，我们需要关注广义化债的节奏。中央经济工作会议多次强调了防范债务风险化解，2023年已经开启了一些化债操作。我们认为2024年，比GDP增速弹性究竟多少这个问题之外，广义化债是我们需要密切跟踪的。

　　中国地产关联土地出让金，土地出让金又是现行财政体系重要一环。未来土地出让金再难回到2021年历史高点，这也意味财税体系改革已经到来。