2024年BOB半岛房地产或低开高走

发布时间：2024-01-24  人浏览

　　BOB半岛各种质疑怀疑不断——11.7万亿到底是惨还是不惨？这是不是销售的底部？总量数据拆分后又有何秘密？

　　今天笔者就从多个角度来洞见11.7万亿这个超级数字背后的秘密和线，仍占GDP十分之一

　　房地产瘦死的骆驼比马大，房地产是国家支柱产业的地位中短期不容被质疑。

　　要知道2023年一年GDP才126万亿。相当于中国经济“十有其一”要靠房地产，而且这还是房地产身在ICU中的占比，是房地产大幅度超跌2年后的占比。

　　横向对比看，不妨拿房地产与这2年中国最火的行业比如汽车行业PK。比如2022年中国汽车制造业才实现9.3万亿，而2023年预计9.7万亿左右。

　　2年约7万亿就没了，相当于2年跌落了中国汽车行业一年80%的总销量，这是绝对值的“失去”。

　　2年跌了近7万亿，2年跌幅40%，而且头部企业爆雷42家（百强房企有42%爆雷）……那么，这不叫行业“硬着陆”BOB半岛，叫什么？

　　幸亏2023上半年“小阳春”冲了一波，幸亏2023年下半年最猛救市刺激了一下销量，还幸亏工抵房又贡献了一批销量（这也是为何爆雷房企2023年还有700亿，800亿销售额的原因之一），否则2023年房地产销售数据会更惨一些。

　　而在如今现金流极度紧张且后续无望的格局下，工抵房的占比预计不低。笔者朋友圈一位20强房企

　　老总预估有15%左右。因此除去工抵房，预计2023年房地产市场销售量预计正好10万亿左右。

　　一个是国家统计局数据显示：2023年商品房销售额11.7万亿，同比下降6.5%。

　　另一个数据是研究机构统计的百强销售数据，比如中指数据百强2023年销售额同比下降17.3%。

　　所谓的矛盾就在于，按照常识，百强房企销售额跌幅应该少于全国房企销售额跌幅。

　　毕竟当下百强房企在品牌，规模，集采，人才、融资往往都大概率优于非百强房企。但百强房企销售跌速反而比全国平均水平还“狠”，还“惨”。

　　整体来看，今天销售数据已经不再与融资直接挂钩关联，今天的百强销售数据也更线%，相对更有信服力，更接近地产人的一线体感。

　　在行业下行时BOB半岛，在客户百般挑剔时，就连头部都下浮平均值超6.5%，全国房企销售平均下滑6.5%BOB半岛，显然是不合逻辑的。

　　而根据统计局2023年房地产销售数据：一方面，销售面积11.2万平米算是同比下降8.5%BOB半岛，另一方面销售额则是同比下降6.5%。

　　这背后的核心在于2023年一二线城市的房屋销售量比重增加了，核心城市核心区位的房屋销售量比重增加了。

　　核心在于2023年整个楼市处于下行和销售流速不确定性，大中型房企无论投资拿地，新开工面积、新供货

　　而这些“好城市，好地段”的2023年供货销售比重的提升，这也导致房地产2023年销售均价提升，就合乎逻辑了。

　　2023年12月份，一线城市二手住宅销售价格同比下降3.5%，其中，北京、上海、广州和深圳分别下降2.2%、3.4%、5.2%和3.1%。

　　如何更简约评价2023年，2024年楼市？笔者通俗总结为两句线年中国楼市进入了典型的

　　目前2024年预计继续下行筑底，预计整个房地产销售大概率从“双11时代”进入“双10”时代。即2024年

　　这一轮的调整不是“周期型”，而是“趋势型，行业改革型”的调整。即2024年绝不会像过去周期市涨5年跌2年又开启新一轮上涨，这一轮是新旧模式的调整，是三高到三低的打法调整，所以这一轮的调整周期会更长，目前相对乐观的预判是至少3到5年。

　　拿地，新开工，融资等持续大幅度下行。这与之前2008年，2013年，2018年的楼市复苏前的“病症”不一样，因为上几轮都是

　　销售端显著下行（单发症），但投资，拿地、新开工虽有所下行，但并没有受到重创，而且上几轮外部经济基本面都处于GDP中高速增长上行阶段，但这一轮2021年调整期既有经济基本面中低速增长乏力，又有房地产“多发系统病”重症在身，比如

　　从前端投资拿地、新开工面积再到销售的全链条，全模块筑底，反转，复苏，这个周期必然比过去更长，难度更高。

　　毕竟这一轮改革性的、趋势性的调整是深刻的，系统的，全局的，是楼市多发症、并发症，综合征，

　　2024年楼市很难在2023年小幅度下行后就能迅速筑底反弹，这个概率非常低。

　　第一，从2021年销售高位看，以更真实的百强房企销售而非统计局销售数据来分析，百强房企销售额2022年已经大幅下跌40%，而2023年下跌17.3%，跌幅在收窄。整体两年跌幅的“坑”，已是个深坑，已经算是硬着陆，所以预期2024年继续大幅度下滑可能性是非常低，而小幅下跌盘整才是大概率。

　　一些研究机构也表达了这个预期，比如中指院中性预期是2024年下跌4.9%，而摩根斯坦利

　　其二，2024年无论经济和政策，都很难出现“立竿见影”的强刺激政策，更多以脉冲式政策，脉冲式刺激效应在2024年继续上演。毕竟大幅度下行时都没有重大刺激政策出台，那么2024年市场销售逐步企稳的背景下，再出台超级大招救市的必要性就不大了。

　　预计2024年一季度叠加积极救市政策和23年金九银十的“缺课和需求后延”，那么2024年一季度预期有一个较小的“小阳春”，但热度和幅度肯定不如2023年大阳春。

　　已经翘尾消化了很大一部分刚需刚改需求。就在2023年12月，全国商品房销售金额和销售面积

　　更多期许还是在2024年下半年，随着经济“先破后立”、“以进促稳”8字方针效应释放，2024年房地产销售能够适度恢复正常，不再下行甚至适度向上，就是一个期许了。

　　而后期叠加2月春节放假效应，预计2024年1月，2月销售将继续在“低谷”徘徊！

　　其三，要让房地产中短期企稳复苏，核心不只是销售额企稳BOB半岛，而在于政策导向下的“楼市预期”何时得到实质性修复和企稳，也具体体现在